Bordeaux meilleure ville pour investir dans l’immobilier neuf ?

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Bordeaux figure sur tous les podiums. Ville la plus moderne au monde, meilleure destination touristique européenne, ville préférée des Français, ville où il fait bon investir, etc. L’ancienne « Belle Endormie » ne compte plus ses médailles ! Son dynamisme, sa qualité de vie, sa situation géographique, ses nombreux projets, son économie, ses bassins d’emplois et ses pôles universitaires en font une ville unique qui attire toujours autant les acquéreurs. Bordelais, Parisiens et étrangers, tous misent sur la capitale girondine.

Quels sont les avantages d’investir à Bordeaux ?

Les investisseurs ne manquent pas d’arguments en faveur de la capitale girondine. Il est vrai que la ville attire tous les regards. Les grands projets qui s’y réalisent depuis plusieurs années, notamment l’ouverture de la ligne LGV entre Bordeaux et Paris, contribuent à une forte attraction autour de la commune. On retrouve également l’extension de la gare Saint-Jean qui permettra, tout comme la ligne LGV, une meilleure accessibilité de la ville. Un autre projet de grande ampleur, le projet Euratlantique, fait l’opération d’un intérêt national. En effet, ce n’est pas moins de 738 hectares entre Bordeaux, Bègles et Floirac qui vont être réaménagés. Ces espaces accueilleront un nouveau centre d’affaires, des milliers de logements et plus de 500 000m² de bureaux d’ici 2030. Ce programme ambitieux permettra d’augmenter le poids économique et démographique de la ville à l’échelle européenne. Au-delà de ces nombreuses innovations destinées aux personnes actives, Bordeaux reste une commune jeune et dynamique. Considérée comme la 6ème ville étudiante de France, avec de nombreux pôles universitaires, Bordeaux se démarque par un large panel de formations : universités, écoles d’ingénieurs, IUT, écoles de commerce, écoles supérieures d’art et instituts politiques reconnus. Les étudiants, en quête d’un cadre de formation agréable, sont donc de plus en plus nombreux à choisir Bordeaux.

En parallèle, l’ambiance, la beauté et la douceur de vivre de la ville séduisent bon nombre d’investisseurs. Bordeaux est, d’ailleurs, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 2007, ceci lui permettant de dynamiser son attractivité touristique. En outre, Bordeaux a été élue comme la ville préférée des Français en 2015, meilleure destination touristique européenne (par le site European Best Destinations) et ville la plus moderne du monde (par le Lonely Planet). Cet enthousiasme pour l’ancienne « Belle Endormie » est également confirmé par le classement d’Explorimmoneuf qui positionne la commune sur la seconde place du podium des villes où il fait bon investir.

Comment se porte le marché immobilier neuf à Bordeaux ?

Les investisseurs sont très confiants vis-à-vis du marché immobilier bordelais. Selon le sondage OpinionWay en 2016, pour 21% des Français, Bordeaux est une ville idéale en matière d’investissement immobilier (devant Paris, Nantes et Lyon). Par ailleurs, la demande locative est soutenue. Près de 8 cadres Franciliens sur 10 préfèrent quitter Paris pour venir s’installer et travailler en province. Parmi leurs villes de prédilection, Bordeaux figure en tête du peloton.

Côté immobilier ancien, les acheteurs, qui privilégient la plus-value (en cas de revente), portent leur attention sur des valeurs sûres telles que Quinconces et Hôtel de ville où les prix sont compris entre 3 800 et 5 000 €/m². Pour ceux qui privilégient la rentabilité (autour des 5% dans l’ancien), ils devront se tourner vers des secteurs comme les Capucins, Victoire, Bacalan, Saint-Michel, Nansouty et les abords de la gare. Les acheteurs pourront également profiter du dispositif Cosse, applicable depuis 2017, pour réaliser une importante déduction fiscale.

Concernant l’immobilier neuf, il est encore possible de trouver une rentabilité à 4 % aux alentours de Caudéran (avec des T1 et T2 entre 155 000 et 195 000 €). Les acheteurs profiteront d’une rentabilité d’environ 3 % dans les quartiers de Nansouty et Bassin à Flot (T2 de 33 m² à 155 00 € et T3 de 66 m² à 245 000 €). Il en est de même sur le secteur Euratlantique avec des T2 de 43 m² à 180 000 €. En revanche, dans un quartier comme les Chatrons, un T2 de 40 m² à 195 000 € n’offrira que 2,9 % de rendement.

À noter que l’immobilier neuf possède des atouts non-négligeables vis-à-vis des biens anciens. Conformes aux réglementations thermiques et phoniques, les propriétaires n’auront aucunement besoin de réaliser des travaux d’aménagements. Par ailleurs, entre 2014 et 2015, une hausse de 7 % a pu être constatée dans la vente de biens immobiliers neufs. En 2015, ce sont 75 % des ventes dans l’immobilier neuf qui ont été réalisées, permettant ainsi à Bordeaux de faire part égale avec la ville rose, Toulouse. De plus, les investisseurs pourront encore profiter du dispositif de défiscalisation Pinel se terminant fin 2017. Celui-ci offre des réductions d’impôts considérables aux acquéreurs d’un appartement neuf en loi Pinel à Bordeaux.

Quel est le profil des investisseurs dans l’immobilier neuf bordelais ?

Il n’y a pas de profil type. On peut y retrouver des personnes sensibilisées et attachées à la pierre, des personnes souhaitant se constituer un patrimoine rentable ou encore des personnes voulant se garantir une retraite confortable. En revanche, parmi ces investisseurs, on compte seulement 20 % de Bordelais, le reste est composé essentiellement d’étrangers et de Parisiens. En effet, l’arrivée de la ligne LGV a encouragé bon nombre de Franciliens à investir ou migrer vers la capitale girondine.

Depuis près de 4 ans, 60 % des transactions dans l’hyper-centre de la ville ont été réalisées pour de l’investissement locatif. De manière générale, les investisseurs achètent des appartements de surface modeste pour de la location saisonnière. Depuis plus d’un an, un investissement sur deux est ainsi réalisé dans le but de faire de la location de courte durée. Les immeubles bordelais sont, quant à eux, des biens particulièrement prisés par les investisseurs. Au niveau de la situation géographique, les acheteurs privilégient également les quartiers historiques, tels que les Chartrons, le centre-ville et tous les quartiers / villes qui sont desservies par les différents tramways.

Une telle attractivité n’est pas sans conséquence sur les prix des transactions… Bordeaux se doit d’anticiper son développement démographique, afin de répondre à cette demande locative florissante. Pour cela, la métropole devra réussir le pari de libérer du foncier afin de poursuivre les sorties de terre, tout en pérennisant la qualité de ses infrastructures.

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