Investir pour la première fois dans un investissement locatif

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Les revenus du travail sont de plus en plus réduit en terme de rentrée financière pour les français, notamment du fait de plusieurs facteurs que sont la fin de la croissance à 5 %ou 7%, le gain de productivité, le plein emploi, la financiarisation de l’économie au détriment de la politique, les politiques liées à l’endettement à tout va au niveau mondial. Les développements de patrimoines ne peuvent se faire que sur quelques axes : les ventes d’entreprises, les investissements financiers par les effets de leviers (notamment les ETF, les actions boursières), les obligations d’entreprises, les cryptomonnaies, et l’immobilier.

L’investissement immobilier source de développement immobilier par le crédit

Les français sont friands des actifs immobiliers pour optimiser leur patrimoine. C’est l’actif le plus important avant l’assurance vie et le livret A. Ces deux actifs financiers sont mis à mal depuis quelques années avec les politiques accommodantes des banques centrales, et notamment la BCE qui ont développé des outils de rachats d’actifs et de rachats de dettes d’états par le QE (Quantitative Easing), dont l’autre élément est d’avoir un taux directeur de 0% de la valeur de l’argent. La conséquence a été très simple : la chute des valeurs de rendement des actifs financiers dits garantis (mais bon pas tant que cela en cas de crise financière). Le livret A est tombé à 0.75% et la plupart des Assurances vie pour 2017 proposeront un taux inférieur à 1,5 % (en dessous de l’inflation….). On appelle cela de la compression financière sur son  patrimoine.

Les français l’ont bien compris et ont décidé de sortir les fonds de ces placements pour investir sur de la pierre. Le boom des ventes immobilières bas des records depuis 3 ans. L’immobilier est une valeur sure, à partir du moment où l’investissement est bien pensé. Il permet de s’autofinancer avec même un retour de cash flow, si l’investissement est bien maitrisé en termes de cout et de qualité de positionnement. Il doit être également pensé en gain de patrimoine car il peut être couplé à un financement total (y compris les frais de notaires) si le bien est particulièrement rentable. Il peut être optimisé fiscalement par des opérations d’achat nu propriété, soit par des défiscalisations type Pinel, ou en scpi encore.

L’investissement en locatif vide

Les opérations peuvent se faire sur des solutions dites en meublé en LMNP ou en location nues avec un avantage fiscal en micro foncier, si le premier bien ne dépasse pas 15000 euros de revenus annuels. Vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : le régime micro foncier pour des revenus locatifs inférieurs à 15.000 euros. Dans le cadre du régime réel, si un bénéfice supérieur à 15000 euros est réalisé, vous paierez un impôt calculé sur la base de votre TMI, avec des conséquences sur une augmentation possible de votre TMI.

Les protections locatives à mettre en place

L’avantage également du bien vide permet également une projection plus longue sur les durées de bail de location. Une location en meublé a une rotation bien plus importante. La location meublée demande également un investissement sur la partie des meubles et de l’électroménager dont la durée de vie est souvent obsolète au bout de 5 à 6 ans. La location en nue demande des sécurités en terme de garantie au niveau du locataire avec des solutions d’assurance loyer impayé, de caution ou de couverture avec des aides telles que la caf. Toutes ces solutions doivent être également étudiées car le financement doit être couvert par les entrées locatives. Pour la partie pratique, la gestion d’un bien, notamment la rédaction d’un contrat de bail peut être réalisée par le propriétaire (avec le risque d’erreur ou d’oubli) ou délaissé à des spécialistes dont on peut trouver des plateformes de gestion locative permettant à tout bailleur d’éditer un contrat de location sur mesure et à jour des dernières lois en quelques minutes, des informations sur l’état des lieux, sur les cautions….C’est le cas de solutions telles que BailFacile sur lequel nous avons testé la solution qui permet de répondre à des besoins juridiques, à des besoins d’informations également (site en question sur la gestion et la rédaction d’un bail locatif en vide ) . Il ne faudra pas non plus négliger la notion des cautions qui sont primordiales, ni la notion de la copropriété, et de leurs charges qui sont primordiales pour l’optimisation financière de votre bien d’acquisition.

 

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