La gestion locative n’est pas que l’affaire des professionnels de l’immobilier

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La gestion locative demande une certaine expertise pour ne pas se trouver confronté à des situations délicates. Lors de l’acquisition et de la gestion d’un bien locatif, des obligations se mettent en place, tant d’un point de vue technique, fiscal et comptable, que de gestion financière, notamment la copropriété, la gestion locative avec de nombreux actes. La facilité pour le bailleur est de faire prendre en charge la gestion locative par une agence spécialisée, tant du point de vue de la recherche que de la mise en place d’un locataire, la gestion de problèmes techniques liés au bâtiment, la gestion financière des loyers et des charges, le traitement des appels de loyers, et la sortie du lieu par le locataire.

Confier cette partie de gestion surtout lorsque le bien immobilier est loin de son domicile permet d’être assisté par des professionnels ayant une bonne connaissance des obligations de traitement d’une relation avec un locataire. Cette prestation a néanmoins une contre partie, qui joue sur la rentabilité et le cash flow du  bien, puisque le cout des frais de gestion sont souvent exorbitant. La recherche d’un locataire a un cout d’un mois de loyer. L’encaissement des loyers est souvent reversé à terme échu au trimestre, ce qui demande au bailleur une trésorerie d’avance. Le cout des prestations pour la gestion locative du locataire dans les lieux se situe entre 7 et 10 % du montant annuel des loyers perçus.

Les obligations du bailleur et les aides mis à sa disposition

Le bailleur peut également opter pour une gestion locative en direct et d’en assumer l’ensemble des contraintes. il devra assumer l’ensemble des taches liées à la gestion locative qui demande une certaine compétence. Des solutions d’aide à la gestion locative sont concues pour aider les bailleurs dans l’ensemble des démarches avec sites comme BailFacile dans l’organisation des taches. Vous devez notamment percevoir le loyer au terme et selon les modalités convenus dans le bail, envoyer les quittances au locataire, prendre en charge les réparations non locatives, réviser le loyer annuellement.

Les actes de gestion locative pour les bailleurs

Pour la gestion courante du logement locatif, le gestionnaire va devoir gérer de nombreuses taches liées à son parc immobilier :

  • trouver des locataires avec une visite du bien locatif
  • rédiger les actes pour l’entrée du locataire dans les lieux
  • percevoir les loyers et charges du bien mis en location
  • procéder à la révision annuelle du loyer perçu et régulariser chaque année les charges liées au locataire telles que l’eau, les taxes d’ordure ménagères, le nettoyage des parties communes si une entreprise est dédiée à ses taches, l’électricité des parties communes…
  • envoyer chaque mois au locataire ses quittances de loyer indiquant qu’il est à jour de règlement,
  • réaliser la déclaration auprès de la caf chaque semestre les éléments de règlement des loyers
  • procéder à la déclaration fiscale des revenus locatifs au niveau des revenus fonciers.

Il devra en outre prendre en charge :

  • les réparations autres que locatives du logement, notamment assister aux assemblées des syndic de copro,
  • traiter la gestion des sinistres non couverts pas l’assurance habitation du locataire, notamment les parties communes
  • gérer les impayés de locataires, trouver des solutions pour mettre en place la gestion des recouvrements des impayés, et toute procédure nécessaire en impayé contre le locataire.

Il devra enfin traiter l’ensemble des formalités de fin de contrat et s’assurer qu’elles respectent le formalisme requis pour ne pas se trouver avec une procédure :

  • le congé du locataire liés au préavis, à l’état des lieux de sortie, la restitution du dépôt de garantie.

La gestion locative requiert effectivement une bonne compétence, mais permet de s’enrichir de nouvelles expériences intéressantes.

 

 

 

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