La loi Alur et les changements profonds des syndic de copropriété

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La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a été adoptée et promulguée le 24 mars 2014 avec des mises en applications de mesures nouvelles dès 2017. Ces nouvelles obligations sont le plus souvent ignorées de nombreux propriétaires ou de syndic bénévoles car elles impactent des diagnostics, l’immatriculation de l’immeuble, la création d’un fond de travaux, un carnet numérique d’entretien.

Le fonctionnement d’un syndic bénévole devient complexe

 

La création d’un syndic bénévole est obligatoire

Le syndic bénévole est devenu obligatoire et pourtant cette expérience d’obligations n’est pas respectée par des propriétaires qui ne veulent pas gérer cette problématique du fait du cout financier des obligations légales, du fait de la complexité des textes et us et coutumes d’un syndic, des assemblées générales à mettre en place…

Les obligations du syndic bénévole

La copropriété doit procéder à son immatriculation au sein du registre national des copropriétés et cette information est rendue obligatoire par la loi Alur.. Ce registre a pour but de transcrire des données importantes tels que le nombre de lots de la copropriété, son budget prévisionnel, l’état des impayés ou encore l’existence de procédures. Il permet à l’état d’avoir des données statistiques sur la vision du parc immobilier. Durant 3 ans, la loi Alur a laissé le temps aux copropriétaires de se mettre en conformité. Dorénavent, cette obligation impose la création d’un syndic et la mise en application des textes. De nombreuses copropriété n’avaient jamais créé de syndic pour la gestion de l’immeuble. Cette situation tenait au fait notamment que l’on s’arrangerait entre propriétaires pour le cout des opérations. Mais à ce jour, le Notaire en cas de vente de lots de l’immeuble sont tenus d’alerter sur l’obligation faite par la loi Alur d’une mise en place d’un syndic, d’une assurance des murs en terme de couvertures de risques des parties communes notamment et enfin de cette immatriculation.

Les formalités d’immatriculation doivent être réalisées par le syndic en place. Ces formalités sont le plus souvent payant en cas de gestion par un syndic professionnel. A contrario, le président du syndic bénévole peut également réaliser sur le site du registre national des copropriétés, et cette opération est simple et ne demande pas de temps pour réaliser cela.

Le syndic devra en outre réaliser une fiche synthétique de la copropriété. Cette mesure sera rendue obligatoire pour l’ensemble des syndic dès le 1er janvier 2019. Cette fiche synthétise les données financières et techniques d’une copropriété avec des éléments d’identification de la copropriété, l’identité du représentant légal, le type d’organisation juridique, la situation technique du batiment, l’ensemble des équipements et les caractéristiques financières liées à sa marche.

 

La rémunération du syndic bénévole

Les honoraires de gestion des copropriétés dont dorénavent l’objet d’un controle plus strict avec une distinction entre les prestations forfaitaires (prestations fixées annuellement), et les prestations exceptionnelles (facturées en plus), ceci pour rendre la nature de l’exercice des remunérations plus lisibles.

Le forfait établi lors de l’assemblée générale des copropriétaires va intégrer l’ensemble des tâches administratives et comptables, ainsi que l’ensemble des prestations liées à la gestion courante de la copropriété.Cela da de la gestion et de la recherche de contrats d’assurances à la gestion et mise en place des assemblées générales des propriétaires.

Les prestations complémentaires peuvent faire l’objet d’une rémunération supplétive notamment sur des actes non prévus telles que des assemblées générales extraordinaires, des taches liées à un sinistre (recherche de devis aupres d’artisans – présente de l’expertise de l’assurance – suivi du dossier d’assurance), des litiges tehniques ou des procédures de recouvrement de factures, la recherche d’emprunts ou de subventions pour les facades par exemple.