La maitrise de l’investissement sur la loi pinel est important pour l’investisseur en 2018

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Depuis le 1er  janvier 2018, l’investissement Pinel présente une nouvelle évolution voulue par le Président Macron, permettant de recentrer l’avantage fiscal sur des zones tendues en terme de construction. Cette nouvelle loi a pour avantage d’être visible pour les promoteurs et les investisseurs jusqu’en fin 2021. De grands chamboulements seront de toute façon à prévoir dans les prochaines années. Le rapport cap2022 remis au Premier Ministre en juillet 2018 redéfinit les cadres fiscaux de l’immobilier d’investissement. Il est à indiqué que le régime des LMNP, de la location saisonnière ne puisse plus bénéficier à terme de la réduction fiscale de 50% sur les revenus. Il est également à prévoir que les 10700 euros permettant une réduction d’impot sur les revenus lors de déficits fonciers ne soient plus maintenus à terme. Par contre, une immobilisation comptable du bien en nu propriété aurait un gros avantages sur les revenus fonciers, comme cela se pratique sur les société à l’is. Pour ce qui concerne la loi pinel, l’état a décidé de maintenir ce dispositif sur 3 zones. Ce dispositif est maintenu sur les zones A, A bis et B1 pour les quatre prochaines années. Les zones B2 et C, éligibles à la loi Pinel jusqu’en 2017, sont exclues du dispositif à partir de 2018. Vous pouvez au travers du site www.simulation-pinel.fr retrouver la commune d’investissement qui permet de bénéficier de ce dispositif fiscal.

La réflexion d’ensemble à avoir sur la loi pinel de la part de l’investisseur

La loi Pinel s’inscrit dans la lignée des dispositifs fiscaux appliqués à l’immobilier dont  l’investissement locatif séduit des investisseurs souhaitant utiliser l’effet de levier fiscal pour réduire son imposition et permettre une création de richesse de son patrimoine.  Pour rappel, le cadre de la réduction d’impôt va demeurer variable en fonction de la durée de l’engagement de location de l’investisseur :
  • 6 ans d’engagement de location : 12% de réduction d’impôt,
  • 9 ans d’engagement de location : 18% de réduction d’impôt,
  • 12 ans d’engagement de location : 21% de réduction d’impôt.

Chaque année, le propriétaire verra une réduction sur sa feuille d’impôt de 2% par année les 6 ou 9 premières années, puis d’une réduction d’impôt de 1% par année entre les années 9 à 12.

La réduction d’impôt va s’appliquer sur le prix de revient de l’investissement, avec une limite de plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, du ou des logements, dans la limite de deux au plus, ou sur 95 % du montant des souscriptions des parts de société civile de placement immobilier (SCPI). Cette limite ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. Le prix de revient va intégrer les honoraires du notaire, les commissions des acteurs qui commercialisent les biens neufs, les droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière et la tva. On va se trouver à viser avec ces contraintes des biens souvent qui sont des studios, f2 sur les zones tendues en terme de prix. Il faut avoir une réflexion d’ensemble pour l’investissement par ce canal car l’investisseur doit trouver sa stratégie dans l’espérance d’enrichissement son actif et de valorisation de patrimoine. La réduction fiscale est très actractive, mais il faut aussi avoir bien plus importante que cela, avec une réflexion sur la qualité d’emplacement du bien, une vision marché pointue pour faire un beau montage financier à terme.

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