L’outil de la SCI pour gérer son patrimoine immobilier

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Une SCI, ou Société Civile et Immobilière, est une entreprise qui est dirigée par des associés dans le but de partager un ou de multiples biens immobiliers. En effet, les associés de la SCI peuvent choisir de faire des apports en nature, c’est-à-dire qu’ils mettent, dans le pot commun, des biens immeubles et meubles. Les apports réalisés par les associés, en nature ou en numéraire, leur donnent le droit à des parts sociales. Une SCI peut avoir un ou plusieurs gérants, qui sont choisis, à l’unanimité, par les associés. Les gérants sont soit des personnes morales (entreprise) ou des personnes physiques.

La création d’une Société Civile Immobilière
Choix d’une raison sociale

Tous les associés doivent se réunir afin de déterminer la raison sociale et l’adresse du siège social de l’entreprise. À titre de rappel, le siège social de la SCI est fixé librement par l’ensemble des associés. Il peut s’agir du lieu de domicile de dirigeant ou d’un autre des associés ou alors il peut avoir recours à une société de domiciliation.

Nomination du gérant

Il faudra également que les associés nomment un gérant, à l’unanimité. La nomination d’un gérant aura pour but de représenter la SCI, notamment vis-à-vis des tiers. Si il y a plusieurs gérants nommés alors on peut parler de co-gérance.

La rédaction des statuts

Pour établir une SCI, il faut tout d’abord commencer par rédiger les statuts. Ce sont les statuts qui lieront les parties tout au long de la durée de vie de la société. Ces parties sont libres de rédiger les statuts mais il est fortement conseillé de faire appel à un notaire afin de bénéficier des meilleurs conseils et d’un acte authentique.

Publication d’une annonce légale

Il vous faudra ensuite publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) attestant la création de votre société. Cela vous permettra de vous faire connaître aux yeux des tiers.
Suite de sa publication, le JAL vous enverra une attestation de publication, que vous joindrez au dossier d’immatriculation envoyé au greffe du Tribunal de Commerce afin d’immatriculer votre SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Déclaration fiscale d’existence

Dernière étape : la déclaration fiscale d’existence. Cette étape consiste à attester la fiscalité choisie pour la SCI. Par défaut, la SCI est obligatoirement soumise à l’IR (impôt sur le revenu).
En effet, par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Or, les associés ont la possibilité d’opter pour la solution : imposition à l’IS, si cela représente un avantage.
Une fois l’intégralité de ces étapes terminées, l’extrait k-bis de votre SCI sera reçue, et ainsi, votre société créée. Elle possèdera sa propre personnalité juridique.

Les avantages de la SCI

Mutualisation des investissements et des risques

Il y a de nombreux avantages à la SCI, les apports rassemblés peuvent provenir de différentes personnes, ici on parle d’associés. C’est un atout non négligeable pour les banques, financeurs et créanciers. Elles peuvent être plus confiantes dans l’idée de vous accorder des prêts bancaires par exemple et vous serez plus à même de collecter des fonds.
Au sein d’une SCI, un atout majeur réside dans le partage des charges et coûts en lien avec le bien immobilier possédé par la SCI : les charges locatives sont donc allégées. Les charges locatives et les frais essentiels liés à la possession de biens (électricité, ménage…) sont ainsi divisés parmi les associés

Une transmission du patrimoine simplifiée

Monter une SCI pour la gestion de biens immobiliers permet d’assurer une transmission simple du patrimoine immobilier et de lutte contre l’indivision.
De plus la constitution d’une SCI rend possible pour les parents la transmission d’un bien immobilier à un ou plusieurs enfants, tout en gardant la gestion du bien.
En donnant la nue propriété à vos enfants, dans le cadre d’une SCI familiale, tout en conservant l’usufruit vous permettra de sortir votre bien immobilier de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) tout en conservant le revenu (usufruit)
De plus, la cession des parts sociales dans une SCI est simplifiée. En effet, la SCI doit payer des droits d’enregistrement de 5% au lieu de 7,5% du prix de cession.

Une fiscalité avantageuse

Le régime fiscal de la SCI est l’impôt sur le revenu. L’entreprise est appelée « transparente ». Cela implique que chaque associé est imposé sur les bénéfices qu’il réalise.
Dans le cas où la SCI est soumise à l’IR, le déficit réalisé par la SCI est imputable sur le revenu global, s’il n’excède pas 10.700 euros. S’il excède 10 700 euros, alors la partie supérieure s’impute sur les revenus des 10 années suivantes.
De plus, quand la SCI est soumise à l’IR, vous serez exonérés d’impôts sur la plus-value au bout de 22 ans.
Si la SCI est assujettie au « régime d’imposition des sociétés de personnes », on dit qu’elle est fiscalement « opaque ».
Finalement, n’oubliez pas que le gouvernement met en place de nombreux dispositifs spécifiques, notamment la loi Scellier.